1 九月

转发:疫情时代下的房贷策略

         有人说省钱比赚钱容易,只要扎紧自己的裤腰带就行,赚钱太难了,需要从别人的虎口里夺食。贷款买房之后,借款人被银行薅hao羊毛被认为是天经地义的,只有很少的机会,借款人可以薅银行的羊毛。借款人省的钱,就是银行身上的羊毛,这个博弈过程中,借款人多数情况是处于劣势,要想薅银行身上的毛,需要些契机,技巧和知识。

 

01 房奴需要小心被银行薅完羊毛又把羊肉吃了

 

银行通过存贷利差赚取利润,来维持盈利和运营,是最古老的经营模式,在按揭贷款业务上体现得最直接。从借款人那里收取利息,就像薅借款人身上的羊毛一样,银行一边薅,借款人一边长,双方签好合同,一个愿薅一个愿被薅,银行通常不会将羊杀了之后再薅羊毛,这是普世原则。

在美帝却发生过一次大规模杀羊后薅毛的事件:次贷危机之后,银行从政府的救助中已经减少了损失,但银行通过大规模造假,将已经核销坏账的房贷又压榨了一遍,手段是拍卖借款人的住房。20092012年,美国次贷危机过后暴露了一个天大丑闻,即,银行伪造天量的假文件,声称自己有某些房产的止赎权,将房主赶到大街上,在房贷坏账上实现二次盈利。美国作家戴维•戴恩 David Dayen,出版一本揭露这一丑闻的纪实文学作品《房奴》。我认为这本书应该获得普利策奖。

先说一下什么是“房奴”,按照我的观察,房奴有两个特征:1.自住房的贷款月供超过了每月收入的50%以上;2.自住房贷款余额过大,接近房价的80-90%简单地说,就是买自住房的时候,步子迈的太大,抻着筋了,只要有一点点意外情况发生,整个人就失去平衡了。弯道超车不成,反倒是弯道翻车了。《房奴》里有很多苦主,第一位丽莎·爱泼斯坦就是生小孩之前换了大房子,大房贷,借款机构是A房贷公司。孩子一出生就发现小孩有先天缺陷,丽莎不仅要支付巨额医疗费,还要耽误工作跑医院,支付房贷非常吃力。次贷危机爆发之后,她请求A机构重组她的还款计划,但发现非常难以联系到贷款服务人员,其实她的贷款早就被资产证券化后卖给了B银行,几经周折终于联系到了新的房贷拥有机构B,但获得的回复是:如果你还在正常还款,银行没时间理你,暗示她要先违约不还贷款,银行才会来处理她的情况。丽莎觉得好像是这么回事儿,于是就断供了,但是她做梦也没想到,不仅没有等来帮她解决问题的人,却等来了一封止赎文件:由于违约,银行要求拍卖房产。丽莎被当头一棒打晕了,缓过神来之后又读了读止赎文件,发现要拍卖她房产的是F机构,既不是A,也不是B。丽莎是位护士,完全没有能力理解这是怎么回事儿,但是她是位倔强的母亲,居然用一己之力研究明白了整个过程中的ABCDEF的关系,最终发现F根本无权拍卖她的房产,因为资产证券化过程中有太多假文件,F在向她提出止赎要求之后,才补办了手续,而补办的手续是专业止赎“工厂”造出来的文件,在文件上签字的琳达格林原来一个女工,被雇来专门负责签字,她在止赎工厂里代人签字的时候,同时代表了20多家金融机构的副总裁。类似事件,同时在美国的多个州被发现,最后被电视节目《60分钟》踢爆。大规模止赎就这么被暂缓下来了。但众多家作恶的银行并没有被绳之以法。最后这些房奴的命运,大家自己去看书吧,结局挺惨的。丽莎是非专业选手,她的调查过程极其缓慢,这个过程中已经有几十万房主被莫名其妙的假文件赶出了家门。


银行既薅羊毛有吃羊肉的事情,只能发生在美帝这种烂透了的资本主义国家。加拿大的房贷违约率是美国的1/10,房奴好像并不辛苦。美国的房贷资产证券化率超过60%,一多半的贷款都被出售给了债券投资人,借款人如果还款困难,只能找独立第三方的贷款服务商,但大多数贷款服务商没有权限改变还款计划;加拿大有不到35%的房贷被资产证券化了,大银行在出售房贷之后依然提供贷款服务,如果借款人还款困难,银行有权也愿意改变还款计划,避免行使止赎权。疫情期间,加拿大所有大银行都为借款人提供了最多6个月的延期还款服务。另外,加拿大银行在处理不良债务时,不是直接动用止赎权利,而是先进入power of sale 程序,即,在出售房产过程中房主依然有权补交欠款,停止拍卖。在美国则没有power of sale 这个缓冲程序。美国那些恶意收房的银行在次贷危机发生后,一边接受政府救助,一边趁乱大肆造假,钻营法律的空子,给美国房地产也造成了巨大损失。

美国在次贷危机之前,大量发放这种掠夺性房贷Predatorylending,即,明知借款人没有还款能力依然放款,借款人违约后就拍卖房子,借款人的首付款在这个过程中被大量吞噬。加拿大现在没有发现银行有意这么做,正相反,没有借款能力的人却想方设法造假欺骗银行。自住房,贷款金额不能超过年收入的5倍,否则就会身陷困境,自住房贷款金额过大的家庭,各种保险,例如,人寿,伤残,大病,失业等保险必须足够且及时投保,不能侥幸。简单地说,可以让银行薅羊毛,但不能给银行涮羊肉的机会,一次都不能给,借款人必须按时还款。

房贷省钱第一大招:保住房子,否则不仅无法省钱,还会连首付都输光。

 

02 房奴的自我救赎

 

美国人的偶像本杰明富兰克林,一百美元钞票上的老爷爷,曾写过一个小品文,对后世的美国人有很深的影响,题目是《哨子》,THE WHISTLE,大家可以搜索阅读。写的是他小的时候,节日里收到了大人给的一堆零钱,他兴冲冲地跑出去买玩具,路上被另外一个孩子的哨子吸引住了,就拿出了所有零钱换了这个哨子。回家之后,家人告诉他,这个哨子他付了3倍的价钱。富兰克林不仅觉得羞愧,更是把这个故事记了一辈子,他告诉后人“总之,我认为,他们所遭受的人类极大的悲苦都是由于他们对事物的价值做出了错误的估价而造成的,都是为了他们的哨子付出了太高的代价。In short, I conceive that great part of themiseries of mankind are brought upon them by the false estimates they have madeof the value of things, and by their giving too much for their whistles.”自住房,买大了,超过了自住需求的家庭,就是为了某种小虚荣,为哨子付出了太大代价。我们在多伦多能看到很多人把地下室分租,以租养房,就是难以负担自住房的表现。


也有贷款操作失误造成的房奴。例如,原自住房贷款已经还完了,没有做加按就买了下一套自住房,将原自住房出租了,形成的局面就是:投资房没有贷款,自住房贷款要用税后收入慢慢还。最耽误事儿的是,借款能力用尽了,再没有能力贷款买投资房。我在2019年1月房东网的活动上剖析过这个“房贷植物人”的案例,过去1年里接到了很多植物人的电话,遗憾没有早一点看到我在油管上的这段视频。我亲自操刀救过一个房贷植物人家庭,他们的决心很大,以投资房做抵押,借来私贷,还清了自住房贷款,再将投资房做加按,用银行的按揭贷款将私贷还清,从此,不仅为随时退休做好了准备(自住房没有贷款是能退休的重要指标),还打开了地产投资的大门。我不想重复去年讲座的全部内容,怎么从房奴身份中解脱,请搜索我在油管上的这段视频。


房贷省钱第二大招:也是房贷最省钱的大招,是让自己房子的贷款由租客付。自住房贷款余额越低越好,自住房贷款没有还清之前,是没法退休的;投资房贷款越多越好,让租客还本息。如果只有一处自住房,贷款省钱的方法只有一个:尽量多地提前还款。

 

03 不同房产上的贷款乾坤大挪移

 

多套房持有者,如果房贷上有HELOC是可以进行贷款乾坤大挪移的,不断地用低利率替换高利率贷款,降低总体贷款利率。例一:A房产总信用额度30万但贷款余额只有14万,可以取出16万并立刻转成另一笔分期付款的贷款,新的16万贷款利率是当下很低的利率,借款人可以用这笔钱将利率高的其他BCDEF等贷款余额降下来。例二:A房产总信用额度30万,贷款余额只有14万,可以取出2万加速还14万余额的贷款部分,将余额降为12万,再取出16万,总计已取出18万,并将18万取款转成另一笔分期付款的贷款,新的18万贷款利率是当下很低的利率,借款人可以用这笔钱将利率高的其他BCDEF等贷款余额降下来。

多套房持有者,可以将罚款最低的一笔贷款加按,新的大金额贷款利率低,并将取出来的现金,用于加速偿还其他利率高的投资房贷款,从而降低多套投资房总体的利率。

请注意,提前还款额度,在这里发挥着非常重要的作用。在银行给的提前还款额度范围内,加速还款没有罚款,超过范围有罚款。很多人在申请贷款时只比较利率,不比较不同银行的还款额度,是很不成熟的借款人。20189月,2年固定利率3.39%R银行每12个月只给10%的提前还款额度;B银行每个日历年给20%的还款额度,即,每12个月可以提前偿还40%,当年选了R银行的借款人,余额很难降下来。

房贷省钱第三大招:不同房产的贷款,通过HELOC或加按实现贷款大挪移,从而降低总体利率水平。

 

04 借款人有没有机会薅银行的羊毛?

 

银行身上的羊毛也能薅吗?能啊,羊之间互相打架的时候,羊毛落一地,捡起来就行了。

进入2020年的夏天以来,银行之间的竞争在利率方面越来越激烈了,但最激烈的还是“转银行”业务的竞争。大家可以用关键词“switch mortgage Canada”搜索一下,各个银行的促销就都能找到了。借款人在20177月以后到20203月期间做的贷款,或续约的贷款,利率都比现在高。借款人在原贷款银行做blend and extend时罚款非常高,不太值得;加按,因为新增贷款金额少,因此原银行不会提供特别优惠的利率,如果转到其他银行,就会受到贵宾待遇。因为贷款没到期就转,会break 原来的合同,因此有罚款。各个银行目前对于借款人转银行都有现金奖励,已抚慰被罚款的心。贷款转到新的银行,享受现在2%的利率,还有现金奖励,完全是5只头羊相互打架的结果,银行的羊毛不捡白不捡啊。

从这个夏天的情况来看,借款人在转银行过程中,多多少都会因费用和罚款付出一些代价,转一次贷款不容易,大多数借款人都会借重做贷款的机会,将贷款金额最大化。房地产市场中,正在因转银行而制造出一批有首付可以投资更多房产的家庭。大规模的转银行活动,不仅为借款人降低利率提供了福利,也在无意中为房地产市场注入了更多新资金。地产投资的成功人士,瞧不上炒股的小打小闹,在大规模房价补涨到来之前,正在积极筹备资金,以便随时入市。

房贷省钱第四大招:神仙打架,凡人渔利。趁银行竞争,借款人可以渔翁得利,借用转银行的现金奖励,降低利率,筹措资金。

回答一个经常被问到的题目:covid 19大流行以来,百业凋敝,加拿大上百万人在领救济,房价凭什么坚挺,到底是什么人在买房子?我认为,这是一个让能贷到款的人先富起来的时代,在目前的情况下,依然有稳定收入,能加按房产,取出现金,投资买更多房产的人,正在成为赢家,这是公平的,也是公正的,是对常年如实纳税,力争上游家庭的奖励,房价从来都是由能贷到款的家庭支撑的,而不是领救济的人。房价稳中有升,部分地区甚至出现了补涨,说明力争上游的家庭依然是这个社会的中坚力量,这个国家的中流砥柱。

 

结语:

对于自住房买家来说,银行的提前还款额度大小,决定了房贷能省钱的潜力多少。任何时点上,各家银行的利率都不一样,聪明的借款人,不是选一个某时点上利率最低的贷款银行,而是应该选择允许提前还款额度最大的银行。

对于投资者来说,资金成本是最重要的。按揭贷款的利率是资金成本最低的利率,没有任何其他替代品。有人挖空心思以人寿保单,以RRSP的投资组合为抵押借款,用于其他投资,结果发现这些贷款的利率是按揭贷款的几倍。好好找一份自己喜欢的工作,诚实交税,这是取得按揭贷款的最低要求,并不难,比任何奇技淫巧都容易。欧神在《中产阶级如何保护自己的财富》一书中一语道破天机:地产投资中的2/8定律是,80%的时间寻找获得按揭贷款的机会,20%的时间用于找房子。地产投资的最本质与核心的精神就是以房子做抵押,取得最低成本的资金,房子只是这个过程中的一个载体而已。过来人的很多经验,常被痴迷于快速致富的人,耻笑为又蠢又慢,但地产投资中的佼佼者,都是守拙的人,这就加拿大的公平和正义。很多人不明白低利率和大规模发行钞票,对我们的生活来说意味着什么,再次引用欧神的说法就是,“中产家庭在低利率年代的最优投资策略是:建立以房贷为核心的资产包。”。


   

转发: 王红雨“疫情时代的房贷策略“