6 一月

如何抓住低利率机遇,布局多伦多地产的下一个十年。

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“展望”和“预测”差不多,都属于大家想知道的“别人的看法”,最好是专家的意见,如果能预知未来,投资回报岂不是有保证?呵呵,想得美。所有的预测,其实都等于胡扯和瞎猜,依照预测做成的财务决定,是非常危险的。不过有些机构,例如,CMHC的工作就是做“展望”和“预测”,他们的工作最大贡献就是搜集数据,供读者自己做判断。我搜集了这些预测和展望中所提及的数据,尽量有逻辑地再现给大家,供读者朋友作为地产投资的决策参考。

 

01 利率

 

20177月开始,加拿大央行开启加息通道,全年加息2次。银行监管当局为了应对加息,要求商业银行从201811号开始执行新的压力测试。在整个2018年,加拿大央行加息3次,从2017年到201810月累计加息5次。期间,美联储信誓旦旦声称进入加息通道,同时缩表。2018年的12月,美国股市大跌,川普总统向美联储喊话,要求停止加息和缩表,甚至降息。现任美联储主席鲍威尔的骨头估计还没有已故联储主席保罗沃尔克的一半硬,居然在2019年开始降息并停止缩表,其行事作风令美联储的独立性威风扫地。加拿大央行在整个2019年完全蒙了,不明白美国为何降息,因此按兵不动长达一年。各家商业银行对加拿大央行在2020年货币政策上的看法相对一致:央行加息0.25%或降息0.25%或再按兵不动。


按揭贷款利率有两种,一种是浮动利率,高低涨跌与央行利率有关;另一种是固定利率,高低涨幅与债券收益率有关。201810月是固定利率,是近10年来最高的时候,5年期固定利率高达3.69%2019年,固定利率出现了一个V型,从年初的最高点一路降到10月的最低点,5年固定利率在10月初短暂地出现2.69%,到年底又涨回到了近3%。根据各路金融机构的预测,2020年固定利率的涨跌幅不大,5年固定利率应该在2.8%3.3%之间。


利率,可以说是对房地产投资最重要的因素之一。利率太低,借钱投资成为有利可图的一种“生意”时,谁不借钱啊?利率太高,投资回报率低于利率,就会出现负杠杆,欠的钱要赶紧还,新钱肯定不借了。川普此番为了保佑股市,人为地将加息预期活活改成降息预期,美国历史,人类历史上还没出现过。这个低利率政策,我们要牢牢抓住,绝不能暴殄天物,错失这个美国政府犯错的机会。给大家举个例子,低利率到底有多好:你有20万现金,我有20万现金,咱俩都能找到投资回报率是6%的投资产品,这时,你没有借款能力,我有,你用20万现金投资了一年,净回报是1.2万;我用20万做首付借了80万,利率3%,之后用100万去做投资,总回报是6万,成本是2.4万,净回报是3.6万;你我各有20万现金,我的年收益是3.6万,你的只有1.2万。看懂了吗?低利率的时候,就是要借钱投资的时候,存钱投资是错的。经常看到有些文章写加拿大人的负债太高了,有多么多么危险,呵呵,有人借钱是提前消费,有人借钱是为了投资,所有负债都统计在一起,分不出目的,如果你还没有借钱投资,那你就是个局外人,还不是低利率年代的收益者,依然行驶在限速40公里的社区,而借钱投资的人已经上了限速100公里的高速路,并在过去的10年里一直行驶在高速路上,想一想这个财富差距有多大呢?



 

02 房贷政策

 

201811日开始执行的压力测试,是为了应对加息趋势,但2019年全年没有加息,这个政策现在就显得不合时宜了。政府试图帮助首次置业人士优先贷款买房,在2019年推出了一个补助5-10%首付的计划,但由于大多伦多地区的房价太高,这个政策基本无效

2020年如果银行监管当局继续坚持从紧的贷款政策,会引起因无法贷款买房而只能租房住的家庭的声讨。为什么呢?如果201712A家庭在多伦多买了CONDO做自住房,现在房价涨了15%以上,同时住房的家庭开支也减少了;B家庭那时没有买房,此后由于政策太紧而无法买房,且一直在多伦多租房,2年之后AB两个家庭的财富差距至少20-30%。从客观的效果上看,高压房贷政策造成的直接后果就是:快速拉大有房家庭和无房家庭的财富差距。房贷政策已经2年没有大的变化了,2020年如果有变化,应该是放松政策而不是继续收紧。

 



03 出租市场




住房的“刚需”体现在租房市场,而不是买卖市场,买房从来、在任何国家都不是刚需,因为如果纯粹是为了住,租房就可以。多伦多租房市场在2020年会出现比较大的变化:1.专门用于出租的公寓,会有3000套交付使用,上一次出现这么高的交房数量还是26年前的1994年;2.多伦多政府强制执行短租法规,确认整栋出租的短租房属于违规出租,正在违规短租的房产有5000-6500套;3.新的CONDO落成比较集中,Tridel就有Form Condo, Avai2, SQ2,Aqualuna5个楼盘要交割,另外还有盖了56年的两个大项目The Britt Wellesley on the park要交割,通常讲CONDO买家中35%是投资者,交房后立刻出租。目前大多伦多的空置率是1%,即,有5500套房产供租客选择,如果新增5500套可供出租的住房,则空置率将提高1%,达到2%。过去的1%实在是太低了,租客与租客之间恶性竞争,自己提高了租金。城市学专家认为空置率4%才是一个平衡市场,也许2020年多伦多租房市场的租客相互抬价的情况不再现,但依然是牢牢的卖方市场



张五常《经济解释》第四卷,第四章:“看租金比看楼价可靠…土地全部放出,房地产市值可能低于只放出一半…以房地产总市值的变动来衡量经济增长,不如从房地产总租金的变动衡量更可靠。”这个发现道出了经济学的基本原理:越稀缺越值钱。如果可用于居住的房产供应量增加,租金就会下降,房产就不会升值。董特首当年的施政方针是填海建房,19972003房价下跌了70%,东方之珠黯淡无光。沉默大游行之后,董特下台,房价回升,岛上才恢复繁荣。因此,政府的土地供应政策,大开发商的建房热情,决定了房屋供给量。无论是供出租还是销售的房子供应量增大了,对地产投资者都不是好消息。2020年上面三个因素决定了,多伦多可供出租的房产数量在今年比往年多,如果政府对短租房打击动真格的,空置率可能提高到3%,给2020年的房东提出了个小难题:从放租到成交的时间会加长。

 

04 供需矛盾

 

2017年到2018年,北美人口流入最多的城市是达拉斯13.1万人,其次就是大多伦多12.5万人,蒙特利尔和奥兰多只有6万多新移民。房地产兴衰从本质上来说是人口决定的,舍弃多伦多去蒙特利尔或奥兰多投资,是舍近求远。大多伦多每年建成入住的房产3-4万间,长期跟不上人口的增加,供需矛盾在不断堆积中。



除了要满足新移民,大多地区,现有居民中,有“住房刚需”的人口比例全国最高,19.1%,这些家庭也急需改善现有住房状况。加拿大在2016年人口普查的时候对“住房刚需”有自己的定义:住的很不得体的家庭。具体不得体到什么程度,读者自己看定义吧。多伦多有25万,近20%的家庭处于比较局促不堪的居住状态,是很大的一个挑战,大家在一些匿名论坛,或其他可以匿名发言的地方会发现这些人,他们身上戾气很重,远远就能闻到。

多伦多市2019年推出了一个政府建房项目,“供给侧改革”,声称能帮助到34万家庭,打开方案一看,立刻就不明白了:建4万套房子,怎么解决34个家庭的住房问题呢?这个计划的时间状语最恐怖,是在20202030年这“10”里建这4万套房屋。有华人在其公众号文章题目上,兴奋地写到:“没买房的人有福了”。政府建的房属于“公屋”,是给不幸的人,伤残的人,病弱需要救助的人建的,不是给懒人建的。这4万套房屋只用于出租,对象是被驱逐的、女性为主导的家庭、无家可归者等等。打算搭政府便车的朋友看看,这些条件自己够得上不?政府现有公屋9.7万套,过去10年没有增加,早已住满,等待清单上的人数是10.8万,来来来,如果你觉得自己够格,就赶紧排队,去晚了真排不上。这个等待清单上的人数到2031年会增长为12万,到2014年增长为13.5万。引用一下亨利福特的名言:“想依靠政府吗?去看看印第安人的生活。”



除了政府建房,就是私人领域的建房了。每年GTA落成的新房数量在3-4万套,BUT,在预售阶段,即,落成的4年前有90%已经售出了。建成的新房中,有7%是专门用于出租的,其他的房产都是将产权出售给买家。流入的人口与新建房产之间,长时间,巨大的供不应求给地产投资者创造了巨大的商机。对于多伦多这座城市来说,现有居民将房产买下,租给后来者,这就是“先到者红利”。官府运用手中“政治正确”之剑,坚定地捍卫着先到者的护城河:1.长期实施“租控”/rental control,使建筑商知难而退,怕租客长期不搬走又涨不了租金,不敢兴建专门用于出租的房产;2.定期打击炒房客,非居民,将不该享受先到者红利的人赶出市场;3.不断向建筑商伸手,提高各类苛捐杂税,太高新房价格,据安省建筑商协会的控诉,77万一套的公寓,现在的造价中有23%是官府税项,这一比例较2013年之前提高了144%,因为新房价格中政府分利太重,购买二手房做投资的先到者,即可轻松坐收先到者红利。CMHC官方2020年大多伦多地区房地产预测报告,对这一现象的分析是:Significant price gaps that exist betweenpre-construction and existing homes will ensue greater demand for the latter. 这也是以前我在诸多视频访谈中的观点:期货价格与现货价格的价差巨大的情况下,一定是有一个市场的定价错了,我个人看法是二手房CONDO价格定价低了,会被新房价格在未来3-5年无情地拉高,不信你等着。


 

05 可负担能力

 

银行有一项工作,就是计算房贷申请人的可负担能力,符合偿债比例44%以下的家庭,贷款申请会被批准。可负担能力,在多伦多这个群英聚会的江湖里尽显差距之大:有些家庭可能永远也买不起房,而另一些家庭则可以买10套房。因此,多伦多所有家庭的平均可负担能力值,看着非常离奇:用家庭收入的中位数计算,大多伦多地区平均价的房子,债务占了收入的60-70%,从银行要求的44%来看,多伦多的房价远远超出大多数人的购买力。



不同的银行在计算多伦多家庭购房能力时所使用的计算口径不一样,因此各家银行关于“可负担能力”的研究报告给出的数据有一定出入。但是,有一点是非常肯定的:对于多伦多的家庭来说,多伦多condo的价格,可负担能力很强,偿债比例在32%-42%之间,即,大多数家庭都买得起condo。从20167月开始,多伦多CONDO价格出现了强力补涨之势,蔑视一切加息,非居民买家税,房贷高压测试,巴拉巴拉。。。胆小的人已经惊呼了3年:condo 有泡沫了!!截至2019年底,condo价格在这种惊呼之中仍义无反顾地继续上涨,原因在此:大多数多伦多人买的起condo,不买的人,是胆量问题,不是能力问题。20182019两年中购买CONDO做投资房的投资者,都是在别人恐惧时,自己保持清醒的,认真学习和计算过的,聪明的投资者。



 

06 寄语2020

 

21世纪的第三个10年开始了,回顾第二个10年,2010年到2019年,有多少家庭是在对房价,经济衰退,加息等等大环境的担忧下度过,而迟迟不敢买房的呢?10年前多伦多CONDO的平均房价是27万,现在近60万。人生一共也没有几个10年,从上一个10年汲取教训,好好规划下一个10年吧。从数据上看,美国人在过去10年借钱势头收敛了,而加拿大人依然对未来充满希望。



无论我写多少篇文章,能看懂低利率年代要贷款投资,努力加快还清自住房,主动突破自己设置的恐惧边际的人,依然不会超过读者总数的10%。这是命运事先安排好的,这个世界就应该是90%芸芸众生,10%的人能发现自己身边的“基础设施”,并运采取行动“就地致富,就地崛起”。行动派,赚的是“苟且红利”,即,别人苟且的时候自己行动。罗振宇的跨年演讲,扎了很多人的心,暴殄天物,不识时务的人永远都是90%,这不是知识和能力问题,是命运。改变命运,就像申请贷款一样,你有借款能力,没有去申请,银行不会来敲你的门,你需要做的是主动采取行动;改变命运,就像徒手攀岩,你自己不找下一个抓手,并主动伸手,只能停在原地,或掉下去,不会到达山顶。2020年,以及今后的10年,你是想赢,还是想赢得辩论呢?



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本文中60张插图,每张插图都需要点开看,我说啥不重要,重要的是插图里的数据,这才是做决策的依据。每个月看交易数据,一点儿用都没有,那是别人买完房子之后的记录,和各位做买房决策关系不大。

文章转载自王红雨老师“2020年多伦多房地产展望”